Há situações em que o problema não está propriamente na aplicação da lei, mas na forma como a própria lei foi construída.
É precisamente isso que parece acontecer na compensação aos senhorios abrangidos por determinados contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990 que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O objetivo da medida é compreensível: perante contratos cuja transição para o NRAU ficou impedida e rendas que permanecem condicionadas, o Estado criou uma compensação financeira destinada aos senhorios abrangidos.
Mas há um detalhe no cálculo dessa compensação que merece ser discutido.
E esse detalhe pode traduzir-se numa pergunta muito simples:
Se o Valor Patrimonial Tributário de um imóvel é atualizado para efeitos fiscais, porque não é essa mesma atualização considerada no cálculo da compensação paga pelo Estado ao senhorio?
Como é calculada a compensação aos senhorios?
O Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de dezembro, estabelece a compensação aos senhorios com contratos de arrendamento para habitação anteriores à entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano e abrangidos pelas situações previstas nos artigos 35.º ou 36.º do NRAU.
A regra de cálculo é relativamente simples.
Sempre que a renda mensal seja inferior ao valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, dividido por 12 meses, o senhorio pode ter direito a uma compensação.
Em termos simplificados:
Valor de referência mensal = (VPT ÷ 15) ÷ 12
E:
Compensação mensal = Valor de referência mensal − renda mensal
Naturalmente, desde que estejam preenchidos os restantes requisitos legais.
A compensação aos senhorios assume a forma de uma subvenção mensal não reembolsável e os montantes recebidos não estão sujeitos a IRS nem a contribuições para a Segurança Social.
Até aqui, a lógica da medida parece clara.
O problema surge quando olhamos para qual VPT é utilizado no cálculo.
O VPT fica “congelado” para calcular a compensação aos senhorios?
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 132/2023 determina que o senhorio apresente uma cópia da caderneta predial urbana que comprove o VPT do imóvel à data da entrada em vigor do decreto-lei.
O diploma foi publicado em 27 de dezembro de 2023 e entrou em vigor no dia seguinte, embora a compensação prevista no artigo 3.º e seguintes tenha começado a produzir efeitos em 1 de julho de 2024.
O próprio IHRU esclarece atualmente que, para efeitos da compensação, é considerado o VPT existente naquela data e que alterações posteriores ao VPT não determinam, por si só, uma alteração da compensação.
É aqui que nasce o paradoxo.
O mesmo imóvel, dois valores com consequências diferentes?
Imagine-se um imóvel que, no momento relevante para a aplicação do Decreto-Lei n.º 132/2023, tinha um VPT de 25.000 euros.
O valor mensal de referência seria:
25.000 € ÷ 15 ÷ 12 = 138,89 €
Imagine-se agora que, posteriormente, o VPT é atualizado para 29.000 euros.
Aplicando exatamente a mesma fórmula:
29.000 € ÷ 15 ÷ 12 = 161,11 €
Estamos perante uma diferença de 22,22 euros por mês no valor de referência utilizado para determinar a compensação.
Num ano, são 266,64 euros.
O exemplo serve apenas para demonstrar matematicamente o efeito da diferença de VPT; o impacto efetivo na compensação dependerá naturalmente da renda e das circunstâncias concretas de cada contrato.
Mas permite perceber o problema.
Para determinadas consequências fiscais, o proprietário passa a ter um imóvel com um VPT atualizado.
Para determinar esta compensação, porém, continua a ser relevante o VPT existente no final de 2023.
O IHRU está a interpretar mal a lei?
Esta é uma distinção importante.
Pode ser tentador concluir que o IHRU deveria simplesmente utilizar o VPT atual.
Contudo, lendo o Decreto-Lei n.º 132/2023, essa conclusão não é evidente.
A alínea d) do n.º 3 do artigo 6.º refere expressamente que o VPT deve ser comprovado através da caderneta predial urbana que ateste o valor à data da entrada em vigor do decreto-lei.
Mais: o artigo 8.º prevê expressamente situações em que a compensação pode ser recalculada devido à atualização anual da renda, mas não estabelece mecanismo equivalente para atualizações posteriores do VPT.
Por isso, a questão parece ser mais profunda do que uma simples interpretação administrativa do IHRU.
O verdadeiro debate deve ser sobre a própria solução legislativa.
Faz sentido manter indefinidamente o VPT de 2023?
Esta é, provavelmente, a questão que o legislador deveria esclarecer.
A utilização de uma data de referência fixa pode fazer sentido no momento inicial de criação de um regime. Permite estabelecer critérios objetivos, tratar as candidaturas segundo uma base comum e controlar o impacto orçamental da medida.
Mas o regime da compensação aos senhorios não prevê necessariamente uma duração de apenas alguns meses.
A compensação vigora por períodos de 12 meses e admite renovações sucessivas enquanto se mantiverem os respetivos requisitos.
E é precisamente aqui que surge a dificuldade.
Imagine-se este regime daqui a cinco, dez ou quinze anos.
Será razoável continuar a calcular a compensação com base no VPT que o imóvel tinha em dezembro de 2023, mesmo que, entretanto, o seu Valor Patrimonial Tributário tenha sofrido várias atualizações legais?
A função social não pode ficar apenas de um lado
Existe ainda outra dimensão neste problema.
Estes contratos não são contratos normais de arrendamento celebrados livremente no mercado atual.
Estamos perante contratos antigos que, por razões de política habitacional e proteção dos arrendatários, permaneceram sujeitos a limitações específicas.
Essa proteção pode ser socialmente justificável.
Mas quando o Estado decide que determinado proprietário deve continuar a suportar uma renda condicionada por razões de interesse social, é legítimo perguntar até que ponto esse encargo deve recair essencialmente sobre o proprietário.
A compensação criada pelo Estado procura precisamente responder a esse desequilíbrio.
Se assim é, o mecanismo utilizado para determinar essa compensação deveria acompanhar de forma coerente a evolução dos elementos económicos que lhe servem de base.
Dois pesos e duas medidas?
É aqui que a expressão ganha significado.
Não porque se possa concluir automaticamente que existe uma ilegalidade.
Nem porque o IHRU esteja necessariamente a incumprir o Decreto-Lei.
Mas porque, do ponto de vista do cidadão, é difícil compreender uma situação em que o Estado reconhece a atualização do Valor Patrimonial Tributário de um imóvel para determinadas consequências fiscais, enquanto mantém um valor histórico quando esse mesmo indicador serve de referência a uma compensação suportada pelo Estado.
Se o VPT representa hoje determinado valor para o proprietário enquanto contribuinte, porque deverá representar outro quando esse proprietário é beneficiário de uma compensação pública?
A pergunta merece resposta.
Pequenas diferenças que criam grandes desconfianças
Pode argumentar-se que estamos a falar, em alguns casos, de algumas dezenas ou centenas de euros por ano.
Mas esta seria uma forma demasiado simplista de olhar para o problema.
Muitos dos proprietários abrangidos por contratos antigos são também pessoas idosas. Alguns têm rendimentos reduzidos e continuam responsáveis pela conservação e manutenção de imóveis sujeitos a rendas muito inferiores às praticadas atualmente no mercado.
Para essas pessoas, 100, 200 ou 300 euros por ano não são necessariamente irrelevantes.
E existe uma questão ainda mais importante: a confiança dos cidadãos nas instituições.
Grande parte da frustração na relação entre cidadãos e Estado não nasce das grandes reformas legislativas.
Nasce destas pequenas incoerências.
Das situações em que o cidadão sente que existe uma regra quando tem de pagar e outra quando tem de receber.
Mesmo quando juridicamente existe uma explicação.
Está numa situação semelhante?
Se é senhorio e o seu caso é semelhante ao descrito neste artigo, quero conhecer a sua experiência.
A sua participação pode ajudar-nos a perceber melhor a dimensão deste problema e o impacto que este critério está a ter nos proprietários abrangidos.
Uma solução possível
A resolução deste problema não parece exigir uma revolução no regime do arrendamento.
Poderia passar por algo muito mais simples: o legislador avaliar se deve considerar, nas renovações anuais da compensação, o VPT atualizado do imóvel, em vez de manter como referência o valor existente à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 132/2023.
Naturalmente, uma alteração desta natureza teria impacto financeiro para o Estado e exigiria uma análise cuidada.
Mas pelo menos estabeleceria uma relação mais dinâmica entre a evolução fiscal do imóvel e a compensação destinada ao seu proprietário.
Outra possibilidade seria o legislador explicar claramente porque considera necessário manter o VPT de 2023 durante toda a vigência deste regime.
Porque também isso é importante.
Uma política pública não deve apenas ser legal. Deve ser compreensível para aqueles a quem se aplica.
O problema pode estar na lei, não em quem a aplica
É importante terminar onde começámos.
O IHRU dispõe de uma norma que aponta expressamente para o VPT existente à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 132/2023.
Por isso, transformar este problema numa disputa entre senhorios e IHRU pode fazer-nos perder de vista a verdadeira questão.
Talvez o que necessite de revisão não seja a interpretação administrativa.
Talvez seja a própria lei.
O legislador quis encontrar um equilíbrio entre a proteção dos arrendatários com contratos antigos e os legítimos interesses dos proprietários.
Se, com a passagem do tempo, um dos elementos utilizados para construir esse equilíbrio fica congelado enquanto os restantes valores continuam a evoluir, é legítimo voltar a avaliá-lo.
Porque uma política de habitação equilibrada não se constrói colocando senhorios contra inquilinos.
Constrói-se distribuindo de forma justa os custos das opções sociais que o Estado decide assumir.
E quando o próprio Estado atualiza o valor de um imóvel para efeitos fiscais, é razoável que o cidadão pergunte:
Porque é que esse mesmo valor deixa de estar atualizado quando chega o momento de calcular aquilo que o Estado lhe deve compensar?
Não é apenas uma questão de euros.
É uma questão de coerência.
E, sobretudo, de confiança.
É senhorio e está numa situação semelhante?
Tem um contrato de arrendamento antigo abrangido por este regime? O VPT do seu imóvel já foi atualizado, mas o cálculo da compensação continua a considerar o valor existente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 132/2023?
Queremos conhecer o seu caso.
Estamos a recolher situações concretas para perceber a dimensão deste problema e avaliar o impacto que este critério está a ter nos senhorios abrangidos.
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A informação recolhida poderá contribuir para aprofundar esta análise e dar maior visibilidade a uma realidade que pode estar a afetar muitos proprietários.
Fontes oficiais
A base jurídica que sustenta o artigo está confirmada: artigos 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 15º, 18.º e 19º do Decreto-Lei n.º 132/2023. O Portal da Habitação confirma ainda expressamente que alterações posteriores do VPT, por si só, não alteram a compensação.
Consultar o Decreto-Lei n.º 132/2023 no Diário da República
Nota informativa
Este artigo tem natureza meramente informativa e de opinião e não constitui aconselhamento jurídico. A aplicação da legislação depende das circunstâncias de cada caso, pelo que, em caso de dúvida ou necessidade, recomendamos a consulta de um profissional legalmente habilitado.
